澳洲是唯一一个施行负扣税（Negative Gearing Tax Return）的国家。

我们讨论的负扣税英文叫"Negative Gearing"。顾名思义，负负得正，不但不扣税还会进行税务补偿。负扣税一般用在房产投资领域（出租房屋）时，房屋各项开支与房租收入比较，开支大于房租收入时，这项投资就是Negative Geared的，也就是说负收入。

为了鼓励房产投资，ATO 税务局把个人房屋出租当成了一种会产生 Assessable Income 中文叫“可纳税收入”的小生意（投资），而这种小生意通常都是“亏”的。

澳大利亚的税务政策是，当房产投资出现负收入后，允许这部分负收入与其他正常收入相抵扣。

A的年收入10万澳元，A的应纳税收入即为10万，但是A在房产投资上每年亏损2万，这两万负收入可以与正常收入相抵，也就是说10万减去2万，A的应纳税收入从10万变成8万，少了两万，这就是所谓的负扣税。

根据澳大利亚税务局2012-2013的数据，在2012-2013财政年度，澳大利亚大约有127万名投资者对自己的投资物业申报负扣税，平均申报金额为1万澳元，投资者共得到的退税总金额为120亿澳元。由此可见，负扣税对于投资者来说是一项非常有效的鼓励措施。

负扣税房产在澳大利亚的受欢迎程度逐年递增，澳大利亚税务局的数据显示：

2001-2002财年负扣税退税总额为6亿澳元，2004-2005财年为39亿，而到了2009-2010财年则突破100亿，2010-2011财年更是达到132亿。

澳洲房产理事会（ Property Council）表示，统计局数据清晰显示，在127万申请净租赁损失的业主中，约70%的纳税人收入在8万澳币以下，91%的申请负扣税的投资者中只有1-2套房产。

负扣税的好处是通过退税优惠能降低投资者的持有成本。由此带来的第二个好处就是，从社会层面看，能让中低收入人群进行房产投资。

享受负扣税的主要人群包括普通工薪阶层在内，如工匠，教师，护士，售货员，办公室文员等。这些工薪阶层的人们一方面辛勤工作，另一方面将房产作为未来养老保障的一个重要手段。

如果没有负扣税政策，中低收入人群也许无法涉入投资，与此同时，会让原本就拥有高收入人群受益，让投资物业集中在更少数人群的手上，造成更大的市场供需失衡，并不一定带来房价的下降。

1985年霍克政府（工党）曾取消负扣税，但两年后又恢复。

1985至1987短短2年里面，房价并没有得到预期的降温，相反因为开发商不再造新房而且投资者不再入市导致市场上面出租房越来越少。

租金在这短短3年里面涨了约50%
要求政府提供免费住房人数激增40%

原本买不起房的租户们发现租赁成本大踏步的提升，房价并没有如期下降，政府也在此时发现“好心”办了“坏事”！

取消负扣税对市场的影响不仅仅局限于租金水平方面，对市场的整体供需和房价的影响更加深远！

负扣税取消的两年间，房屋规划和兴建量断崖式下降，居民购房意愿暂时搁置，导致形成了巨大的“堰塞湖效应”，直接表现为负扣税恢复后，形成“破堤”式购房热潮（租金成本高于购房成本，人们纷纷选择购房）。

1988-1989年澳洲独栋别墅价格从$92,100升至$183,000，升幅达 97% ；公寓中位价从 $70,200升至$143,000，升幅达 104% ！
 

【与今日相比，20年前的房价仅为现价的六分之一，因此作为保值/升值产品，不动产具有其他资产无可替代的稳定性和增长潜力】

Ernst & Young 的研究报告称：“负扣税机制鼓励那些处于高税率阶层的纳税人通过投资避税，澳大利亚纳税人收入在很低水平时就须交纳最高税率，但是当贷款额占投资额比例达到 80% 及其以上时，负扣税机制允许纳税人以投资净损失抵销所得税，从而抵销高税率导致的重税。”

Ernst & Young 的研究比较了澳大利亚、加拿大、英国、以及美国的房地产投资和税收政策，发现这些国家在家庭房地产投资方面也有类似的激励政策。Ernst & Young 的研究表明：“澳大利亚是世界上个人收入税率最高的国家之一，所以税收的负扣税机制对澳大利亚投资者更具有刺激性。”

与此同时，作为如今澳洲的第一大产业，目前澳洲每四个岗位就有一个和房子有关联。

澳洲经济从矿业繁荣过度到现在，地产成为一个新的支撑。你看到每天媒体每天政府两党对于房子政策的调整就知道这是一个重要的不可忽视的问题。

与此同时，如果在现在取消负扣税，将会直接引起澳联储（RBA）担心的“通货紧缩”。

在目前澳元贬值，大宗贸易出口下降，通货膨胀指数和居民消费指数双低，经济增长支撑不强（低利息政策不变）和就业率下降等因素的影响下，相信“取消负扣税”将仅停留在“大选政策”，在未来的时间里，不动产仍然是广大中产阶级的保障性资产，提升生活品质和养老的最佳投资选择！