刚刚过去的《市场疲软，您将何去何从？》讲座中，PIA创始人、董事长Justin Wang先生精辟的讲解，获得了在场观众的一致认可，现场更是不少观众拿起了纸和笔记下Justin先生给出的专业建议。
《市场疲软，您将何去何从？》
讲座精华系列第1期
Justin先生谈
“三个关键数据与市场数据的误导性”
时光进入到2018年以来，房地产市场悲观消息不断，从三个关键数据来看悉尼房地产数据的确不容乐观。
既然房地产市场的“晴雨表”已然出现问题，您心中一定会对悉尼住宅地产市场的未来有很多疑问。
是的，您心中的这些疑问，同样也是市场上普遍关心的问题!
那么市场关键指标下降了，新闻媒体上也报道房价要下降了，看来悉尼房地产真的下降了，寒冬近在眼前！
可悉尼住房市场真的如上所述，有大问题了吗？
首先请看Justin Wang先生对市场的三个判断
很显然这个结论与大众对房地产市场的了解的现状截然相反，会让很多人出乎意料！为什么会有这样的结论？
三个关键数据与数据的误导性来自华人同盟00:0009:20
请看Justin Wang先生的精彩讲解
（以下为讲座整理而来，略有改动）
您一定会说，Justin先生您刚才还说悉尼房地产价格跌了5%，您怎么还说悉尼的住房价值没有跌呢？悉尼的房地产价值不会跌！明明已经跌了5%，怎么又说不会跌呢？是不是很奇怪？悉尼的房价还会涨！我先不用说未来跌不跌，涨不涨，这是未来的事，我现请大家跟随我了解为什么悉尼住宅的价值没有跌！
首先我要告诉大家，刚才讲的三个数据具有严重的误导性！
空置率从1.7%上升到2.7%是不是代表房子太多了，不容易租出去？事实并非如此！
在市场2016年的时候，确实是楼花销售的高峰，因此在2018年我们迎来了楼花成交的高峰，大批的房子突然进入市场，与此同时也有大量的人口进入市场，按道理来说应该在动态的平衡当中，为什么出现空置率大幅度上升呢？
那是因为这些房屋成交集中在某一些区域当中，举例来说，一个区域突然有200套到300套房屋集中出现，这个区域想要吸收掉这么多房子，肯定需要人口从其他的社区中转移过来，那么租赁时间必然要比无新房供应的地区出租的时间要长，但这样的区在悉尼的比例不超过十分之一，仅仅是极少数。与此同时绝大部分区域的空置率没有改变，甚至比过去在下降！
从微观层面来看物业出租中数据产误差也造成了空置率上升！实际上很多出租物业其实在前一个租客搬走之前已经找到了新租客，只是由于前面的租客没有搬走，新租客无法搬入，但实际上新租客已经在此前的2-3周以前缴纳了押金，等待搬入！
与此同时，正常房客交替过程中往往也会有平均1-2周的时间用于清理、整修，但需要注意的是房子此时并没有空租，只是在进行数据统计的时候这一部分事实无法被反映出来，因此空置率数据短暂上升，当这些短期数据作用于市场平均数据上时，就不可避免出现了名义空置率上升，但这仅仅是暂时的。
当这些有新房成交的社区交割完后，数据就会回归正轨，因此仅以空置率一个数据判断整个市场，是有严重的误导的。
下面我们来讲一下拍卖成功率，拍卖成功率下降至55%意味着，45%的房子没有拍卖出去，这是不是意味着45%的房子没人要呢？不是的，是因为在一个客观情况下，房价没有达到房东的预期，我不卖！
试想一下，如果一套房子拿去拍卖，房东说我要价80万，我只会同意这个价格出售，有人跟我说75万，不好意思，我不卖给你！
回归到市场，让市场认定房价，那到底是房东80万的要价反映出了市场价格呢？还是买家出的75万的价格反映了市场价格呢？大家能得出结论吗？我想可能无法得出结论！
如果两个人正面做比拼的话呢，最后谁能够获得主动权呢？总体来说，还是房东更容易获得主动权！因为房子在我手里面，我可以选择不卖给你！只有在很少的情况下我万不得已的时候，才考虑75万卖给你，绝大多数时候我不会考虑卖给你，正是因为房子在我手里面！
房子不同于股票，股票有一天价值变零的时候就真的一无所有了，但房子作为不动产，始终会在这个地方。从拍卖的实际情况可以看出，“我不卖给你”这种情况正在发生，我们也可以看到什么是中位房价！
中位房价就是过去如果市场好的时候，市场上可以看到很多房子拿出来拍卖；现在市场转变，拍卖的房子急剧减少，也就意味着很多人选择惜盘不售，达不到理想的价格我不卖！
愿意从80万降价到75万的是什么人呢？一定是个人和家庭有特殊情况的发生，在整个悉尼市场里面180万套房产中只是极少数，但是拍卖成功率不会统计那些没有拿出来卖的房子（没有达到理想价位，选择暂不销售的业主），此时那些被迫选择把房子那出卖的数据则被放大，因此导致名义拍卖成功率下降。
在座的朋友们，我问大家一个问题，如果去年或者前年，您的房子值80万，今天有几个人我非常开心房子在60万的价格卖出？现场有没有70万愿意卖出的？在您心中，房子至少要卖80万我才会选择出售！
那么可以想象，站在现在这样一个期待值前，如果所有的价格都有市场来决定，在座的各位，您心目中的“80万”有没有被统计学家计算在内呢？所以那些在特定情况下，愿意“赔本”卖房的人的数据被放大，因此拍卖率下降并不意味着您手中“80万的房子”真的价值就下降了！
说到这里，我觉得非常有必要聊一下，什么是市场的价值？
如同价格与价值不是同一个概念一样，跌价与贬值也不是同一个事情！
住宅地产不同于商业地产，也不同于股票，房地产的核心价值就是Location + Space！在某一个位置，是否靠近就业的机会，生活设施如何，人口结构，自然环境和社会环境的如何，决定着住宅的价值！与此同时，在这样的一个环境当中，您的房子究竟是80平米还是100平米，也直接决定了住宅的价值。
不论今天市场发生了什么问题，您的房子位置没有变换，空间没有改变，也就意味着真正的价值没有发生改变，可能价格会因为市场发生改变，这也是为什么说跌价与贬值是两回事！所以从房地产投资的特性，就可以判断市场，做出正确的投资决定。
