各位朋友， 大家好

我是华人同盟PIA董事长Justin 汪

澳洲政府刚刚发出规定，因为新冠病毒的影响，禁止住宅房业主在未来的6个月加房租和赶走租客。 这在业主的群体里引起了很大的反弹。

对第一条不准加房租大家没有多大的意见。 反弹大的主要是第二条。 根据这一条即使租客不交房租， 业主也不能赶走客人 有人认为政府无视业主的利益和权益。有人认为这个政策鼓励租客不交租。有人认为政府挑动业主和租客的斗争。 有人认为政府转移矛盾，让业主承担社会的损失很不公平。。我也读过一些媒体的文章， 这些文章的作者多数因为缺乏专业的背景， 知其一不知其二， 有些文章逻辑不清， 对政府的政策理解有误，有些文章就是在搏眼球。。。但是这些都给广大的出租物业的业主带来了不必要的压力和困惑。

我们PIA目前管理着约6500套出租物业。是澳洲大型的出租住宅管理公司之一。 我自己也是很多的出租物业。这里我来和大家一起分享一下对这个政策的理解， 和PIA是如何应对这个政策的。

首先， 我认为政府出这个政策是对的。 这个政策在西方的其它国家早已宣布。疫情当前， 我们每一个有责任感公民， 包括我们这些出租物业的业主有应该在自己能力的范围内承担一定的责任。虽然我们也有着还银行贷款的压力， 但是在这样特殊的时期， 相对于租客， 我们业主是拥有资源的优势， 这个资源叫做‘生活空间“。

政府的政策不是保护或鼓励租客不交房租。 而是维持社会的安定。澳洲有1/3的家庭是租房子如果疫情持续， 失业率会越来越高。 。如果业主把交不起房租的人赶走， 这些人是无法申请到新的住房的。 如果不加以控制很可能会出现许多家庭无家可归，流离失所。这样不但引起社会的动荡，治安的恶化，同时也会让房东这个团体成为千夫所指。这一切都是整个社会， 包括我们这些房东所不希望看到的。

出台这个政策，政府不可能没有考虑到房东的利益和权益。澳洲归根结底是一个私有制国家， 私人财产的所有权是神圣不可侵犯的。政府也不可能没有想到如果这个政策执行不好可能带来的多米诺效应。如果政府真的允许租客赖租， 业主就可以赖掉银行的贷款。银行就会出现大面积坏账， 澳洲的金融体系就有可能被摧垮。。。。但在当时危机之中， 政府必须就最关键的事情先做出决定。 未来一定会有配套的政策和政策的解读出来 。

就是以现有的政策， 我认为各位业主不需过于惊慌。

1，    这个政策不是鼓励租客不交租，或保护赖租的租客， 而是避免社会动荡的权宜之计。 租客可以因为经济困难延迟交租，可以不被赶走， 但不等
于可以赖掉租金。如果租客在此期间，利用这个政策刻意不交租会出现什么结果呢？首先，这个租客会进入黑名单， 6个月后被赶出房子， 他就很难再租到房子。所以对于长期生活在信用社会的人，在赖租之前他们会三思。其次， 如果有人就是不交，怎么办？ 如果已经买了业主保险的可以向保险公司索赔。 因为PIA一直强调保险的重要性。PIA的业主基本都有保险。 保险公司最多可以赔到20周。 然后保险公司有可能会把该租客告到。 如果没有保险，我们中介会协助你把租客告到法庭。 如果中介在处理的过程中没有什么过程上的过失， 业主一定是赢的。

2，    第二个问题是， 如果6个月后， 甚至更长的时间后才能拿回所欠的租金，银行的贷款怎么办？ 在政府宣布这个政策以前，银行已经通知大家可以申请6个月的延迟还款。 如果您真有压力，可以去申请。由此可见， 政府的政策还是有配套的。租客可以不交房租却不能被赶走， 和您可以6个月不还贷款是一个逻辑， 不是可以赖掉这笔钱， 只是推迟还而已。

自从政府宣布这个政策以后， 我们确实收到许多租客的询问， 问可不可以不交房租， 可不可以要求业主降房租。我们发现大约有20% 的租客有询问， 但其中不到5%是真的有困难。 其它的都只询问或试探一下。我们管理着6500套房子， 这个5%的比例应该有一定的代表性。 所以情况不会失控。

昨天政府宣布1300亿澳币的Jobkeeper计划，政府会为约600万的员工支付部分工资， 以鼓励雇主不要轻易裁员。 基于政府一系列的援助计划， 业主已经形成共识，有困难的租客最后要需求帮助的一方不是业主， 而是政府。 政府也一定会提出帮助。

总结以上， 建议各位业主不要惊慌，焦虑， 事情不会失控。在这种情形下，业主可以做的确实不多， 能否保护好你们的利益主要看您的管理中介是否专业和勤勉。如果您是私人出租，风险比较大。

我们现在和大家分享一下PIA是如何保护好我们的业主的。 这些可能对您有些启发。

1.    区别住客是否真的的有hardship。毫无疑问一定有住客浑水摸鱼。对于企图浑水摸鱼的租客， 我们的态度是绝不手软。

2.    对于有困难的租客，我们也会从业主的利益出发，有技巧地降低租客在降租和推迟付租金上的期盼值。我们在原则上不建议业主同意降租金。只有在租客有意搬出时才会和考虑一些其它的租金付款的安排。
3.    但和业户协商后，我们可以和租客形成Payment plan. Payment  plan 的协议是通过我们的法律顾问起草， 确保业主的利益被100% 保护，未来租客没有任何漏洞可钻。
4.    我们和推荐的保险公司密切合作， 确保我们的所有步骤都到位， 如果有纠纷，我们不仅可以顺利的申请到保险。如果不付房租的案件越来越多，一定有保险公司利用保单中的条款和中介的失误拒绝赔偿。 所以熟悉保险公司的条例， 和中介的专业性在这种环境下变得非常重要。
5.    有些业主如果因为没有买业主保险，需要通过法律来追回租金。 所以出租经理要确保在处理问题时非常的严谨和职业， 以致租客无法钻法律和管理的漏洞。

最后 我要得出的结论是： 1，问题不会失控，业主不必过度焦虑， 第二选择好一个专业，敬业的管理公司为您的地产投资保驾护航。

如果您有更多的问题欢迎致电（02）91922828，或者送邮件个infopmd@pia.com.au

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