各位PIA的投资盟友大家好 。
上周我和大家介绍了澳洲政府新公布的两条海外个人或机构购买澳洲资产申请审批的l两条新规定。 这两条规定看上去似乎很不经意, 很多人都没有在意。 当时它却释放出非常重要的信息, 那就是澳洲的资产目前被严重低估, 而且会有反弹的能力。
今天,我从另外一个角度来延伸前面的话题。上次我先给大家出三个问题:
要大家一起来思考思考:
- 本来利率下降, 货币贬值就是要刺激海外投资, 为什么政府反而要阻止海外投资呢?
- 疫情当前, 经济衰退,为什么政府有信心不要海外的投资?
- 另外政府为什么会感觉到会有海量的海外货币会买走海量的澳洲资产呢?
4月3号,《悉尼晨锋报》发表了一篇题为《新冠状流行,刺激经济的钱从哪里来》(Coronavirus pandemic, Where will all the money come from to fund the stimulus>)回答了以上3个问题。
为防止冠状病毒打垮澳洲的经济, 政府宣布了历史上最大的经济刺激计划, 除了早先提出的2000个亿澳币的计划后, 又宣布了1300个亿澳币的Jobkeeper 计划, 该计划为了鼓励雇主不要裁员而替雇主支付每两周$1500的工资, 这跟撒钱差不多。 问题来了,这钱从哪来? 大家都说政府印钱。 印钱只是老百姓的一个说法。 如果不想国家倒闭,政府当然不能随便印钱。 澳洲用的手段是借钱。这篇报道指出, 政府会指令财政部下面的一个叫AOFM(The Australia Office of Financial Management)的部门,我把它翻译成澳洲金融管理办公室, 隔三差五地向全世界拍卖澳洲政府的债券, 即国债。政府债券主要是谁买走了?该文章说多于50%的是卖给外国投资者,主要是国外的机构投资者。政府债券给出的回报也非常的低, 过去是1.7%, 现在是0.7% 。尽管回报这么低,外国的投资机构排着队等着买, 有多少买多少。这里我顺便提一下为什么这么低的利息外国的投资者还排着队购买呢? 因为全球经济不好,其它的国家的回报更低或者国家信誉不够。这篇文章已经回答三个问题全有了答案。澳洲之所有有底气不卖资产来换取需要的钱, 是因为它有机会用非常便宜的利率借到钱。 而且是想借多少有多少。
这里我又要给大家出思考题了。
我们知道借钱时要还的,借钱是要付出代价的。
澳洲已经有了很多外债, 现在还要借。 这是不是找死的节奏吗? 试想如果我们作为一个个人,我们手里有财产,同时也有债务。 当遇到当前这样危机时我们认为应该怎样做才对?大部分的人通常都是卖掉一些资产,减轻负债,对吗? 现在澳洲政府的玩法恰恰相反。政府的玩法是,守住手中的优质资产, 而借便宜的长线的债务。文章说澳洲政府的债券过去支付的利息是1.7%, 现在是0.7%。所以只要借了就等于赚了。
作为悉尼住宅地产的投资者, 有些人问要不要卖掉投资房, 减少贷款。 那么我们可以套用政府的思路来看正确的做法是什么。首先我们要明白悉尼住宅地产属于当下非常少有的优质资产。我先不谈增值。 只是看回报它就已经是好资产。 现在储备银行的利率是0.25%, 而普通的住宅的租金约在3-4% 之间。 去掉1%的各种杂费, 净租金回报也有2-3%。 不论经济的前景如何, 人们可能没有班上, 可能没有生意做,可以不去餐馆,但是一定要有地方住。所以我们不需要担心失去这个租金。
我在2008年全球金融危机时说过;每一次经济危机都意味着一次财富的大转移。 这次也不例外。 在文明的社会里,财富的转移不是通过粗暴的劫富济贫。主要是玩债务和财产的游戏。债务犹如一个吸管, 懂的如何用好它的人财富就会流向你。 在2008年的经济危机中,如果我们PIA的客人借钱去买下悉尼住宅地产,当时的债务资金吸管就帮助我们很多客人获取很多的财富。
试想, 如果有一个人辛苦了半辈子在银行存了2百万,在经济正常的情况他可以收1.7%的利息, 所有每年可以有34000元的利息收入, 日子过的不错。这2百万还有些用处。现在经济我就来啦, 没人愿意借钱, 你只用0.7%就借到,而且是10年的固定利息。这样200万的主人, 每年只能收到14000的利息,日子立刻就穷了下去。
如果借钱的人相信市场会回复正常, 利息会回复在平均1.7%,他就白白从 每年赚到1%, 就是两万元一年。
如果借钱人相信未来有2%的通货膨胀, 10年后当借钱人还2百万的时,这200万已经不如10年前那么值钱了,所以债主无形中每年又亏了2%, 40000元,钱去到了哪里?当然是到借钱人的口袋里。
如果借钱人把200万买了悉尼的住宅房,如果年净租金回报是2.5%, 在加5%的增值那就那借款人赚的更多了
这里我们非常清楚看到,借款人没有创造什么价值,没有做什么事, 只是简单地签了个借款合同。 债主也似乎没有做错什么, 但10年后一个变富了, 一个变穷了。 这就是债务的力量。
因为大家不喜欢长篇大论, 我今天就点到为止。 大家脑子里可能会升起许多问题。
比如:经济危机人们付不起租金怎么办? 澳洲借这么多的外债,会导致国家倒闭吗?凭什么说澳洲可以扛过这次疫情?澳洲控制住了, 国外不能控制, 后果如何?
如果大家希望听我对这一些列问题的讲解, 请注册PIA Media Center, 我随后会和大家一起分享。
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