租金市场会压垮悉尼的房价吗？
在上次的视屏《悉尼的房价会崩盘吗？》， 我得出结论是市场的交易会减少， 但房价不会崩盘。 其中的理由是现在的租金回报已经高过利息。从这个角度看现在是悉尼住宅地产市场最安全的时期。
有人会问悉尼的租赁市场是否会恶化，是否会导致房价崩盘？
我从媒体的报道里总结出5个新冠病毒对出租市场可能性的影响？
- 因为关闭边境，所以大量的留学生不能进来， 导致住房需求减少。
- 因为没有游客， 导致一些短租房进入长租市场。
- 有些持有海外收入的人因为失业而离开了澳洲。
- 因为失业率上升导致租客的租金承担能力下降。
- 政府禁止open inspection 导致找到租客的时间变长。
。。。。
对于出租市场的最重要的宏观指标就是空房率。 从冠状病毒开始以来悉尼的空房率确实上升了， 从2.5% 升到了2.7%。 2.7% 的空房率高不高呢？ 不高。我们行业中公认3%的代表供需平衡。 3%表示一年52周平均会空1.5周。如果低于3%就意味着供不应求。悉尼长期的平均空房率是2.7%，也就是说冠状病毒流行后的空房率也只是悉尼长期空房率的平均值。 所以没有什么可以担忧的。
那么如果长期疫情不能得以控制，空房率是否会上升呢？如果上升会是一个什么样的百分比？我在这里不做任何差猜因为猜测是没有意义的。
我们假设情况非常糟糕， 有一天空房率升了一倍， 我们假设空房率上升到了6%。这已经打破了悉尼空房率的历史记录， 是出来没有出现过的。
在这样非常糟糕的情况下，它是否会导致市悉尼房价的崩盘呢？今天我依旧用一个简单的一道数学题来带大家一起思考。
我们现在我们用一个具体的业主来分析。假如 一个人拥有一个价值$100万的房子， 现在的贷款利息时2.5%。 如果银行100%， 100万， 他一年的利息只要$25000, 如果加上其它杂费$5000， 支出总共$30000。以目前3.5%的租金回报率他每年可以收到的租金是$35000。 如果空房率6%， 也就是他可以只可以收到94%的房租， 即$32900。 他依旧可以支付所有的开销。所以作为一个独立的房东他没有任何的经济压力要贱卖自己的房子。
作为一个房东如此。 市场上整体的房东也是如此。 我们从宏观上看澳洲整体房东的经济情况， 情况会更乐观。在悉尼35%的房东是不欠钱的。即使是近几年买房的新房东他们大部分也只借贷80%。 悉尼房东的平均借贷在50%以下， 一般在40%左右。所以从整体市场而言，业主没有因为经济压力被迫贱卖的可能。
有人问开发商会不会因为压力而贱卖呢？ 我可以告诉你们更没有，如果大家想有更多的了解， 我可以给大家做个单独的分享。
所以从这个角度说谁如果希望有大面积的业主贱卖抛售他一定会失望的。
新冠状病毒对出租市场的影响冲击在前几周已经达到顶峰。 因为政府突然提出业主不得在6个月内赶走租客。 寻找租客时不得作Open inspection。这让一些租客产生错误的感觉， 他们可以随意不交房租或和业主讨价还价。 业主也出现了恐慌。 当时有30%的租客打电话给我们讨论能不能降租。自从政府已经有了更清晰的规定， 只有因为疫情导致收入下降25%以上的租客才可以和业主商讨降租。并且明确指出尽管业主不能赶走租客。 但是租客支付租金的法律责任依旧没有消失。自从政府有了明确规定后， 我们发现要商讨降房租的租客几乎销声匿迹了。 特别是政府宣布JobKeeper 援助计划后， 失业的或收入减少25%的人数比我们预计的要少得多。 业主和租客现在都开始稳定了下来。
我预测冠状病毒对出租市场的消极影响到今年年底会见底。如果边境短期不开放，悉尼的人口不会出现流动。所以存量的住房需求是稳定。 但是由于目前悉尼新房的开工几乎是零， 所以明年会出现供不应求。 如果政府逐步地放宽禁制令，如果明年的政府有条件地地允许海外留学生进来， 市场会出现严重的供不应求， 不仅空房率会下降。 租金还会上升。
我最后的结论是疫情会对出租市场产生消极的影响。但是影响的程度不会导致房价崩盘。 同时消极的影响已经开始放缓， 并会在年底停止。
在未来的媒体上我们也一定会听到关于出租市场的非常糟糕的故事， 比如说某房子空了两个月依旧租不出去， 某某房子便宜一百， 两百才租才出去。不仅是媒体的报道， 有时这种事情也会发生在我们自己或我们周边的朋友的身上。
我们今天讨论的是整体的市场情况。但是我们现在要讨论的是新冠状病毒对出租市场的冲击是否会导致房价的崩盘。所以我们要求从宏观上去分析这个问题， 而不是去看一个一个的具体故事。
最后我要提醒大家是， 谈到市场风险时， 我们不能只是泛泛地说有风险， 而是对风险进行具体的分析并对存在的风险量化。如果不能具体说清楚的风险，不能量化，其实都是恐惧而不会风险。如果大家想了解风险和恐惧的区别， 可以读我的一篇英文文章《how to overcome your fear for Property Investment》。
谢谢大家听我的分享。欢迎注册PIA信息平台VV centre。 下次我要分享的题目是《地产统计数据的误导性》。
观看视频: http://vv.pia.com.au/s/fl/?u=0300afcf
免责声明: PIA不提供财务建议，也不构成提供财务建议的要约。我们鼓励所有客户向认证的理财师或其他合格的专家寻求财务建议。
