房价的统计数字是如何误导我们的？
在过去的视频里，我说过不论疫情如何，悉尼住宅市场交易可能会放缓，但是房价崩盘是不可能的。
在大危机面前， 人们喜欢用“崩盘”这个词。崩盘这个词主要是用于股票市场，而且是有特定的语义的。也有人把它用在房地产市场。
什么才叫股票崩盘呢？华尔街崩盘的标准是当日股价下滑20%。 其表现1，大量地抛售， 2价格无限度下降， 不知什么程度会停止， 3， 现有的股民一心割肉，4， 没有新股民入场， 出现恶性循环。
我们可以通过我们普通人的眼光发现，疫情的压力下， 悉尼住宅市场中可能买家会减少， 但是
1，不会出现现有的业主一心割肉。 股票割肉的原因是一只股票的价值可能会变零， 公司可能会倒闭。 但房子不会消失， 它的居住功能不会消失， 租金不会消失，如果你我是业主， 没有理由一心割肉？
2，股票的价格可能会自由落体。 但悉尼的房价不会。 因为有地价成本， 建造成本， 以及租金作支撑， 所以悉尼的房价不可能“无限下跌”。我的观点是在最差的情况下当房价跌到租金回报率几乎可以支付贷款利率和其它费用的时候，再大的危机悉尼的房价就不会再跌了。
3，也不会出现大量的抛售。所谓大量的抛售我想应该是50% 以上。对于悉尼的住宅房市场这是不可能的
从以上几点看所谓的悉尼房价的崩盘是不可能的。如果有一天统计数据显示某一个月， 某一周或某一年悉尼的房价下滑了20%，这 算不算崩盘。我的回答是不能算。为什么？因为房地产的统计数据和股票是有很大差别的。股票的统计具有同质性， 数据的量很大，所以基本可以反应出市场的真实情况， 但是悉尼住宅房的数据是有很多问题的。
这里我们先给大家举一个实例。
某年我看到统计结论显示某地区的公寓价格在过去的一年上升了20%。 那就意味着我在该地区的一套一年前值$70万的公寓应该上升到$84万， 但是实际上我的这套公寓可以卖出的价格只有$75万。 只涨了约7%而不是20%。 第二年， 统计显示这个地区的中等房价下降了3%。 但是我那套$75万的公寓已经可以卖到80万了，是上升了约5% 左右，没有跌， 反而涨了。 这是为什么呢？我为此作了一个研究。原来这个地区共有35000套不同楼龄的公寓，在头一年里有520套公寓进行了买卖， 其中63%是刚建成的新公寓。第二年有260套公寓有交易， 其中90% 是楼龄10年以上的旧公寓。大家可能已经看出其中问题了。第一年大量新房的价格结果拉高了这一年的公寓的中等房价的统计结果。 第二年是大量的旧房子成交结果拉低了公寓中等房价的统计结果。
这里我们发现从统计学上看统计出的中等房价有很大的问题
- 统计样本缺乏同质性。每套房子因为年份，大小，质量， 结构，位置的不同也完全不一样的。比如在第一年的统计里，63%的样品是全新的房子， 第二年90%的房子都是10年楼龄以上， 所以两年的房子不具备可比较性。
- 如果样本的同质性差那么样本的量必须大。 但是相对于35000套的总体市场， 一年中的300或500套的交易显然不能代表市场的全体。
如果一个地区的统计数据有这些问题， 整体的悉尼市场的统计数据也是如此。 特别是在特别冷和特别热市场， 其统计结果是有很大的误导性。
如果新冠状病毒对我们的经济和社会产生极大的消极影响， 这时的市场会和平常的市场有很大的差异。
- 卖家不同；如果市场不好， 卖不出好价， 不是万不得已， 一般业主不会把房子拿出来卖。这时卖房的人有少数是有经济压力的， 但大部分是对悉尼住宅市场缺乏正确的认识， 对未来失去了信心， 因为精神压力卖的。这些属于stress sale. 我不礼貌的说 他们是比较傻的。
- 买家不同：这时要买的人都是希望抄底， 占卖家便宜的， 他们是机会主义者， 不是一般的买家。 他们一般都会出比他们认为的市场的价值要低的价格。这些人可是人精中的人精。
- 物业不同；在冷的市场，如果有人要买掉自己手中的房子多数是卖不好的，自己不喜欢的房子。所以在冷的市场很少能看到好的房子出现在市场上。
- 交易量更小：市场的交易量会更少。交易量小，其统计学上的代表性就更差。几万套或十几万套的交易数据是不能代表悉尼的200多万房子的整体市场的。
我在其它的视频里说过房价不仅决定于买家愿意出多少钱买， 也决定于卖家愿意多少钱卖。在上市房子数量大， 成交的比例高的时候， 统计的数据比较等代表买卖双方的意见。 当上市的的房子少， 而且成交的比例小的时候，统计数字就无法显示卖方的心里价位了。我们用每周的拍卖来做一个分析。在热的市场悉尼每周有600多套房子上市拍卖。 成交率可以80%以上。但是在冷淡的市场可能只有不到300套上市。成交率也可能会下降到40%。 这说明大部分的房东认为市场的价格达不到他们认为的价值， 他们不卖。 这时的交易数据只反应买方的价格， 却无法反应出占多数的业主的心理价格。悉尼有200多万套 住宅，一个星期的销售量， 半年多销售量，或一年的销售的房子的我总数时无法反映出绝大多数业主所认定的价格的。
对于我的房地产价格不仅决定于买家愿意出多少钱买， 也决定于卖家愿意多少钱卖的理论，许多人不理解。我将来可以给大家做专门的讲解， 但是我这里告诉大家一个奥秘。 就悉尼的住宅而言，对于房地产的投资者，卖家的心理价格其实更为重要。如果我们明白买家卖家价位的区别， 我们就明白投资地产的一个非常重要的奥秘。
如果那天你看到有统计数据说悉尼的房价跌了多少多少， 比如说20%，那你就问一下您自己两个问题。 第一个问题是“我愿意把我的房子便宜20% 卖吗？”，第二个问题是“我有必要把我的房子便宜20% 卖吗？”如果您的回答都是“N0“， 那您就没有必要对统计的数字太介意，太惊慌。
短期的统计数字最多只能看作市场的晴雨表而不能用它来判断房子是升值还是贬值了。 只有5年以上的统计数字才能反应出整体房地产价值的变化。 有数据显示澳洲的住宅平均8年转一次手。 也就是说5年里已半数以上的房子都有了交易， 所以5年的统计数据基本可以代表市场的全貌。8年以上的统计的结果是可以非常真实地反应出房子价值的真实变化。
总结我前面所讲的，我呼吁大家不要太在意市场中各种各样的短期的统计数据。它对我们没有什么意义。我们要等到五年， 八年后再看看自己的房子是升值了还是贬值了。
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