为什么悉尼的住宅会成为这次瘟疫的赢家。
各位PIA的盟友大家好， 我是Justin Wang. 今天我和大家分享一个题目《为什么悉尼的住宅会成为这次瘟疫的赢家？》这是一个很大的话题， 我上周末给大家录过一集45分钟的视屏， 太长，今天给大家改作一个简化版。
我在新冠状病毒在悉尼爆发的初期就说悉尼的住宅会成为这次疫情的赢家。 这种信心是基于我对悉尼住宅的长期的研究和独特的理解, 是根据我总结出了的“PIA置业理念”。我对悉尼的住宅一向都很有信心。2004年， 2005年许多人对市场悲观， 我说悉尼的住宅市场没有问题， 问题是我们对悉尼住宅缺乏了解。 2008年全球经济危机，美国房地产下滑30%， 英国下滑20%多， 许多国际性大机构包括国际货币基金住宅都预测悉尼的住宅也会遭受同样的下滑。但是我持完全相反的意见。结果我都对了。
这次新冠状病毒影响之广，对经济打击之深是史无前例的。 在这种情况下我为什么对悉尼的住宅依旧有信心呢？
疫情对所有的资产都会产生冲击， 但是谁能抗得住冲击主要要看每一种资产的特征，悉尼住宅的一个特征就在于它主要是基于内部的因素-供需矛盾和开发成本， 不太依赖于其它的外部因素。所以当外部因素发生消极变化的时候，悉尼的住宅总是傲然挺立。
悉尼的住宅的价值或者说它的抗跌能力取决于两个需求， 一是居住需求， 一是投资需求。
不管疫情发展如何， 人们依旧需要住房， 当人们不能去办公室上班， 不能去餐馆用餐时， 住房就变的得更重要了。
尽管关闭国境， 失业率上升等都会对住房的需求和租金的可负担性产生一定的影响， 但是95%的居住需求依据还在，而且非常依旧坚挺。 最近新州政府决定拿出5亿澳币来从私人开发商那里购买房子来满足社会的需求。 尽管这是杯水车薪但从政府的行为可以看出我们依旧是供不应求。
住房的第二需求是投资需求。 我说过悉尼的住宅房是财富的诺亚方舟。圣经记载在洪水到来之际， 义人诺亚因为诺亚方舟而逃过了灭顶之灾。在经济下行，财富缩水的大形势下， 我们先不说价格是否会上升。我们先看看他是如何保住我们的财富。
在判断一种财产是否适合成为我们财富的载体， 以保证我们的家业长青，主要从以下几个方面权衡，1， 是否有永久产权，2， 是否可以保值，3， 是否可以升值， 4是否可以有被动收入。
我们可以选择的财产不过有以下几种：现金，股票，股份，黄金，收藏品等等
现金有永久的产权， 但是它不能升值，也不能保值， 在正常的情况下它会因为通货膨胀而贬值。 通常现金存款可以有利息收入。但是疫情导致经济的下滑， 使银行利息一降再降。 如果全球疫情不能得以控制， 利率会长期处于低位， 可能还会出现负利率。如果一个人在银行有一笔$200万 的存款，利息3%， 靠每年$6万元过日子， 如果存款利息降到了0.5%， 只能收到$1000利息， 日子立刻就过不下去了。 如果要过原来的日子， 他得动本金， 从这个角度看现在钱已经贬值了。世界各国政府都在举债发钱，造成的巨大的亏空， 这个黑洞由谁来补， 首先就是通过现有存量存款的贬值。这还不够， 就全球而言，有人说要一代人去还， 这就是说利息将长期处于低位。
股票：我这里已经不用说了， 不仅股价下跌， 在未来相当长的时间里我们不用指望会有股息。但有相当多的股票公司会倒闭， 这些股票的价值会变成零。不要说回报， 我们连产权都没法保证
股票是上市的股份， 没有上市的股份和企业也会有和股票同样的问题。
我们说盛世收藏， 因为大家有钱。 现在大家没钱， 企业熬不下去了，日子都过不下去了，收藏品自然不会升值。除了可以成为人类文化遗产的收藏品， 其它的都不过是经济繁荣的点缀品。
黄金呢？我一向不主张人们投资黄金。黄金出来所有权可以有保证之外， 不能保值， 不能升值，也没有被动收入。
那么地产呢？ 商业地产， 零售地产， 旅游地产都已经面临着问题。 而且问题在疫情过后都不会有太多的好转。 因为疫情已经改变了我们的工作方式，消费方式。疫情拖得越长， 这种改变会越来越巩固， 世界已经不会回到疫前。 网上消费， 居家办公本来就已经成为一种趋势。 这次的疫情让这些来的更快来的更彻底。所以在未来相当长的时间， 世界不再需要这么多的办公室和实体商店。所以现在失去租客， 和租金的办公室和商铺可能在未来相当长的时间里找不回过去的需求。要通过一个漫长的时间才会为这些办公楼和店铺找到新的用途。
都是不管世界发生了什么事情， 人们一定要有一个家。当国境关闭， 有些人不能进来了。但是住在国内的人也都必须有个家。
作为一种不动产住宅的优势是不会消失的， 它的产权永久所有，它的居住的功能永远不会被淘汰。因为疫情现在和未来人们可能更多地选择网上定餐， 网上购物， 网上办公，但是这些都需要在家里完成，于是那些失去的商业物业的价值转移到住宅上了。 从这个角度， 住宅因为这次的疫情获得了新的实用价值。
在灾难到来时， 谁也逃不了冲击，悉尼在住宅地产也一样。 许多人会担心这会不会影响租金收入， 影响肯定会有，但是即使有也不会影响悉尼住宅成为澳洲财富中的赢家。
银行的长期存款的利息只有0.5%以下。
政府的债券的回报只有0.75%。
股票分红根本没有指望，
企业经营举步维艰。
只有悉尼住宅的租金在除掉1%的杂费后回报率是2.5-3%。 即使空房升到历史平均空房率的一倍6%，租金的回报率也可以到达2.35-2.5%， 依旧是很好的回报。
如果把悉尼的住宅看作一种资产， 我们不仅需要有稳定的租金收入我们还希望有价格的上升。PIA的经营理念里有五不准， 其中之一是不准对市场做如何主观判断。 这里我不会说房价什么时候会长， 长多少。但是我们这里可以给大家几个提示，大家可以自己思考。
- 在这么大的压力之下，到目前为止悉尼的房价并没有跌。
- 澳洲两大建筑和地产的行业机构已经联合起来游说政府拿出百亿资金来支持住宅的开发。其理由不只是为刺激经济， 而是有真实的需求。
- 政府已经开始讨论取消印花税来刺激住房的买卖。
- 目前虽然楼花的销售不好， 但并未看到土地价格的大幅下降。相反因为疫情， 和政府改变了原有的建筑的标准， 建筑成本已经开始上升。如果地价不跌， 造价上升，意味着房价没有下跌的空间。
- 虽然鉴于疫情有人估计未来净移民数量会减少， 但是事实可能会相反。一些现在居住在国外的有澳洲永居签证的人士会鉴于澳洲得以很好地控制了疫情而回到澳洲居住。而且澳洲作为一个移民国家， 增加移民是解决危机， 重振经济的最好手段， 过去如此， 这次也不会例外。 只不过要的移民不是过来吃福利，抢工作的，而是投资和创造就业机会的高端移民。
- 今天新闻政府考虑要优先考虑是否能让海外的留学生进入澳洲。因为留学生不仅会影响澳洲的教育出口业。 也会重新提振房地产。
在政府宣布关闭最多行业是明确指出建筑行业可以继续工作。在准备逐步放宽社会禁制令时首先开放地产的Open Inspection。
房地产行业的恢复比许多行业要快。
第一次世界大战和第二次世界大战后澳洲的房价时如何上升的。供您参考而已。谢谢继续关注。
观看视频: http://vv.pia.com.au/s/fl/?u=8ed5cb15
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